Standortverantwortung / Schulleitung Höhere Berufsbildung
Weshalb der regelmässige Gebäudeunterhalt von Bedeutung zur Werterhaltung einer Immobilie ist und wie sich Instandhaltung, Instandsetzung, Renovation und Sanierung voneinander unterscheiden, wird nachfolgend erläutert.
Für den Werterhalt einer Immobilie sollten regelmässig bauliche und technische Instandhaltungen stattfinden. Werden diese vernachlässigt, sind die Kosten durch zukünftig auftretende Schäden höher als die Einsparung von Unterhaltskosten.
Was bedeutet Renovieren?
Alte Bauteile, die sich im Laufe der Jahre oberflächlich abgenutzt haben, werden wieder «aufgefrischt», auch «Schönheitsreparaturen» genannt. Beispiele dafür sind das Tapezieren und Streichen von Wohnungsinnenwänden, das Erneuern von Fugen oder das Abschleifen, Ölen etc. des Parketts.
Nach einer gewissen Zeit sind eine übliche Instandhaltung, d. h. die Bewahrung der Gebrauchstauglichkeit durch einfache und regelmässige Massnahmen, wie auch das Vornehmen von kleineren Renovationen nicht mehr zielführend. Eine Instandsetzung von Bauteilen oder eine Sanierung der Immobilie zeichnet sich in diesem Fall als notwendig ab. Mit Instandsetzung ist die Wiederherstellung der Sicherheit und Gebrauchsfähigkeit von Bauteilen gemeint, d. h. eine umfassende Erneuerung. Die Altersentwertung des betreffenden Bauteils wird dadurch vollends kompensiert. Die Lebensdauer (siehe dazu auch die Lebensdauertabelle des HEV Schweiz) beginnt von vorne wie beim Neuwert.
Was bedeutet Sanieren?
Beim Sanieren wird die Immobilie mittels umfassender Modernisierung wieder in den ursprünglich bewohnbaren Zustand gebracht. Ausschlaggebend dafür sind immer gravierende Schäden. Dabei unterscheidet man zwischen Grund- & Kernsanierung.
Bei der Grundsanierung wird z. B. Schimmel beseitigt, ein feuchter Keller trockengelegt, ein undichtes Dach repariert oder total erneuert etc.
Mit einer Kernsanierung dagegen ist der Rückbau eines Gebäudes bis auf die tragenden Wände, Stützen, Decken und Fundamente gemeint.
Strategische Planung essenziell
Für das erfolgreiche Renovieren und Sanieren ist eine optimale strategische Planung wichtig. Bei der Sanierung stellt sich auch die Frage zur Nachhaltigkeit, z. B. welche Energiequellen in Zukunft verwendet werden sollen. In der heutigen Zeit ist dies ein wichtiger Aspekt. Dabei wird unterschieden zwischen Primärenergie (unerschöpfliche Energie genannt, z. B. Sonnen-, Wind- & Wasserenergie) und Sekundärenergie. Unter Sekundärenergie versteht man Energien, die nicht direkt aus der Natur stammen. Verwendet man z. B. Wind als Primärenergie, kann der daraus gewonnene Strom nicht ohne technische Hilfsmittel in brauchbare Sekundärenergie umgewandelt werden.
Weiter analysiert werden sollte dazu auch der zukünftige Raumbedarf. Dabei wird hinterfragt, ob z. B. beim Ersatzneubau nur Wohnungen oder eventuell auch Gewerberäume angeboten werden und wie gross die Flächen und deren Einteilungen sein sollen.
Berechnung der Wirtschaftlichkeit
Ebenso muss der Wirtschaftlichkeit – in welchem Verhältnis sich Aufwand und Ertrag gegenüberstehen – Beachtung geschenkt werden: Zum Beispiel, ob sich der Austausch von alten Fenstern mit neuen lohnt, oder ob gewisse Gebäudeteile gedämmt werden sollen etc. Kann möglichst genau berechnet werden, dass sich die Investition in ca. 25 Jahren amortisiert, wird diese als wirtschaftlich bezeichnet.
Bei der Klärung des Finanzbedarfs stellen sich die Fragen bezüglich der Höhe und dem Zeitpunkt der benötigten finanziellen Mittel. Für die problemlose Kreditvergabe durch ein Finanzinstitut ist überdies das Vorweisen von Sicherheiten seitens Eigentümer relevant.
Sind schlussendlich alle erforderlichen Massnahmen geklärt, steht einer erfolgreichen Renovation oder Sanierung nichts mehr im Weg.
