Standortverantwortung / Schulleitung Höhere Berufsbildung
Der Wert einer Immobilie ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Einige davon sind beeinflussbar, womit sich der Wert mit ein paar einfachen Schritten steigern lässt.
Den korrekten Wert einer Immobilie selbst zu ermitteln ist nicht einfach. Denn eine Liegenschaft unterliegt einer Vielzahl an Einflussfaktoren: Lage und Umwelt, Immobilienmarkt, Wirtschaft und Politik, Mietrecht, Raumplanungsrecht etc. Je nach Zweck der Bewertung und den Fragen, die das Gutachten beantworten soll, ist entsprechendes Fachwissen nötig. Beim Verkauf einer Liegenschaft entstehen andere Anforderungen als bei einer Erbteilung, einer Firmengründung oder einer Enteignung. Eine Bewertung ist jedoch auch bei der Festsetzung von Wertquoten bei Stockwerkeigentum oder für die Einschätzung des Mietwerts für die Vermietung hilfreich. Daher wird für die Bewertung meist ein Experte oder eine Expertin hinzugezogen. Doch wie sieht so ein Gutachten aus?Eine Immobilienbewertung oder ein Bewertungsgutachten erfolgt schriftlich, ist klar strukturiert und beantwortet die gestellten Fragen eindeutig. Alle Berechnungen und Überlegungen sind nachvollziehbar dargestellt, allfällige Annahmen oder Abweichungen zu den Bewertungsgrundlagen werden begründet. Das Gutachten beinhaltet die allgemeinen Angaben zum Objekt wie das Bewertungsdatum, den Zweck und den Auftraggeber. Die Immobilie wird klar umschrieben und nennt Art, Baujahr, Grösse, Standort und den Zustand sowie Informationen aus dem Grundbuch und dem Zonenplan. Der Bewerter beschreibt seine Bewertungsmethodik und die Grundlagen der Wertermittlung wie Bemessungsstandards, Informationsquellen und Umfang der Besichtigung. Gab es Einschränkungen oder Konflikte, werden die ebenfalls erwähnt.
Eine Immobilie kann unterschiedliche Werte haben. Wenn bestimmte Faktoren bei verschiedenen Bewertungszwecken unterschiedlich beurteilt und bewertet werden, so können für ein und dasselbe Grundstück je nach Bewertungszweck unterschiedliche Immobilienwerte errechnet werden. Der Verkehrswert gibt beispielsweise an, zu welchem Preis Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Umständen verkauft werden. Bei einem Verkauf ist dieser Wert daher relevant. Der Verkehrswert unterschiedet sich jedoch vom Ertragswert (ergibt sich durch die Kapitalisierung des Bruttomietertrags und ist also eine Schätzung des erzielbaren Gewinns) sowie vom Realwert (setzt sich zusammen aus dem Zeitwert, der um die Altersentwertung reduzierte Neuwert, und dem Landwert).
Doch der Wert einer Immobilie ist auch beeinflussbar und lässt sich mit wenigen Massnahmen steigern:
Es lohnt sich, Mängel zu beheben und nötige Unterhaltsarbeiten durchzuführen, bevor die Immobilie bewertet wird. Beispielsweise die Wände neu streichen, den wackelnden Bodenbelag ersetzen oder den schon länger lecken Wasserhahn reparieren. Das Objekt sollte in gutem Zustand sein.
Eine Immobilie die versorgt ist und gut aussieht, zieht mehr Käuferinnen und Käufer an und ist entsprechend mehr wert. In den Innenräumen hilft «Staging» um ein Bild von den Möglichkeiten zu schaffen. So simpel es klingen mag, eine aufgeräumte Wohnung, dezente Deko-Objekte, keine persönlichen Gegenstände, moderne Möbel oder Blumen vor dem Fenster machen einen grossen Unterschied. Wichtig ist auch der Aussenbereich wie ein gepflegter Garten oder Balkon.
Energieeffiziente Immobilien sind mehr wert als jene, bei welchen die Energiekosten in die Höhe schnellen. Mit neuen Fenstern und einer besseren Dämmung der Gebäudehülle (Dach, Wand, Decke und Boden) kann der Wärmebedarf um mehr als die Hälfte reduziert werden. Eine Investition in eine moderne Heizungsanlage kann sich langfristig positiv auf den Wert auswirken. Aber auch kleinere Anpassungen lohnen sich. Beispielsweise LED-Lampen statt Glühbirnen, ein wassersparender Duschkopf oder Zeitschaltuhren mit automatischen Dimmern.
Das Objekt darf sich von den Häusern in der Nachbarschaft unterschieden. Gibt es in der Strasse zu wenig Parkplätze? Vielleicht lässt sich der Vorgarten in einen Parkplatz umwandeln. Ein extra Schlafzimmer oder ein zweites Badezimmer schafft ebenfalls Mehrwert. Allenfalls lässt sich der Dachstock ausbauen oder ein Raum unterteilen für eine Büroecke? Auch hierzu kann eine Fachperson Auskunft geben.
Die Bewertung einer Immobilie ist ein äusserst komplexes Zusammenspiel verschiedener Faktoren. Sie ist das Herzstück des Immobilienmanagements!
Wer eine Immobilie zum falschen Wert kauft oder verkauft, kann rasch eine Menge Geld velieren. Für mehr Informationen dazu bieten wir in Zusammenarbeit mit dem Hauseigentümerverband Schweiz eine Reihe passender Sachbearbeiterkurse an.
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